10 dicas para ter um alojamento local de sucesso

Ter um alojamento implica muito trabalho. Se pretende arrendar um imóvel a turistas, conheça algumas dicas para ter um alojamento local de sucesso,

LX1Com o ‘boom’ do turismo que se registou nos últimos anos em Portugal, houve uma área de negócios que teve um forte impulso e que tem vindo a alimentar a economia: o alojamento local, mais conhecido como arrendamento de curta duração a turistas. Muitos portugueses, com uma casa a mais, ou que investem em imobiliário, começaram a olhar para esta atividade como uma forma de ganhar dinheiro extra ou de reabilitar aquela casa antiga, há muito a precisar de obras, para lhe dar um novo uso.

Se é o seu caso, se está a pensar em disponibilizar um imóvel para o alojamento local, poderá pensar que apenas terá de colocar um anúncio numa plataforma da internet e ver o dinheiro a entrar. Não é bem assim. Além de ser uma atividade regulamentada, que exige o cumprimento de muitos requisitos para estar em sintonia com a Lei, as plataformas onde comunica os anúncios também têm alguns padrões que deverá cumprir, para receber o estatuto de anfitrião e, assim, subir na escala das pesquisas. Conheça alguns requisitos para ser bem sucedido nesta atividade.

 

Sabia que… De acordo com o Airbnb, uma semana de arrendamento em Lisboa pode render cerca de 243 euros? Ao fim de um mês, este valor traduz-se em 972 euros.

1. Pesquise as plataformas

A plataforma Airbnb é uma das maiores e mais populares plataformas para colocar anúncios de alojamento local, utilizada por pessoas em todo o mundo, mas existem outras a considerar, como o Homeaway ou o Booking.com. Atenção que cada plataforma tem as suas regras e cobra preços diferentes, por isso, esta escolha deve ser bem ponderada, tendo em conta estes fatores.

 

2. Conheça bem a lei

A figura do alojamento local foi criada em 2008, mas foi apenas em 2014 que passou a ter o seu regime jurídico, através do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, posteriormente complementado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril, que veio aprofundar o regime dos “hostels” e afinar alguns aspetos do regime jurídico. Desde então, para poder exercer esta atividade, passou a ser obrigatório fazer uma mera comunicação à Câmara Municipal, através do Balcão Único Eletrónico. Também é necessário que assegure algumas condições de segurança, como kit de primeiros socorros, extintor ou uma manta de incêndio, no caso de possuir um alojamento que albergue menos de 10 pessoas. Para saber mais sobre este assunto, leia o artigo “Cinco requisitos a saber se vai alugar casa a turistas”.

 

3. Cumpra com as obrigações fiscais

Os rendimentos obtidos através da atividade de alojamento local poderão ser tributados através da categoria B, como trabalhador independente, ou pela categoria F, uma hipótese que apenas está em vigor desde 2017. Se estiver enquadrado na categoria B – e optado pelo regime simplificado -, o coeficiente aplicado é 0,35, ou seja, paga impostos sobre 35% do valor recebido e os restantes 65% são consideradas despesa inerentes à atividade. Caso opte pela tributação pela categoria F, poderá optar por englobar os rendimentos ou tributar os rendimentos prediais à taxa de 28%. Saiba mais sobre as obrigações fiscais neste artigo.

 

4. Verifique as regras das plataformas

Antes de colocar a sua habitação nas plataformas de arrendamento a turistas, leia as regras e perceba quais as diferenças entre as mesmas. Por exemplo, no caso do Airbnb, esta plataforma acredita na hospedagem responsável e por isso faculta uma série de conselhos ao anfitrião e as vantagens de preferir esta plataforma. Por exemplo, a partir do momento que o seu anúncio está no ar é ativada a Garantia do Anfitrião. Esta garantia protege a sua casa e os pertences de danos acidentais. A juntar-se a isto, ainda terá acesso a um seguro de proteção e uma comunidade de apoio, pronta a tirar todas as dúvidas. No entanto, não é permitido qualquer tipo de discriminação de acesso ao arrendamento através desta plataforma, podendo ser punido se algum turista alegar que teve atitudes discriminatórias.

Já a Home Away, outra plataforma bastante utilizada para alojamento local, também impõem algumas regras. Uma das regras é que só poderá ser alugado um espaço inteiro, pelo que não é permitido o arrendamento de quartos.

 

5. Estabeleça as suas regras

Outro ponto a considerar, antes de divulgar a disponibilidade do seu apartamento, são as regras da casa. Algumas normas ajudam a definir as expectativas dos hóspedes, face à estadia. Estas regras podem envolver a proibição de fumar, proibição de festas e o horário do ‘check-in’ e ‘check-out’, por exemplo. Antes de reservarem, os turistas necessitam de confirmar que concordam com as regras da casa e por isso, não podem alegar desconhecimento no caso de existir algum problema.

 

6. Crie um pé-de-meia para eventuais problemas

Existem muitas histórias com finais menos felizes, que envolvem assaltos ou destruição da decoração do espaço. Apesar de existirem seguros disponibilizados pelas plataformas, é certo que o dinheiro pode não estar disponível imediatamente. Conte também com problemas que podem acontecer a qualquer momento, como uma sanita entupida ou um eletrodoméstico que deixou de funcionar. Para estes casos, o melhor é ter de lado uma pequena poupança, para salvaguardar-se de qualquer eventualidade.

 

7. Considere as despesas recorrentes

Além dos impostos que deverá regularizar de acordo com a lei, existem outras despesas recorrentes que deve ter em conta. As contas de serviços públicos, como água, luz, gás e pacote de televisão e internet são alguns dos gastos mensais. Outros custos a considerar para manter os hóspedes confortáveis são: produtos de limpeza de cozinha e casa de banho, como papel higiénico ou detergentes para a loiça. A fatura pode ser elevada, por isso, comprar em grandes quantidades, ou em promoções de supermercado, são formas fáceis de conseguir poupar.

 

8. Responda aos comentários e mensagens

É importante responder aos comentários, críticas e mensagens deixados no anúncio da casa, por forma a perceber quais são os pontos fortes e as áreas em que pode melhorar. Alguma simpatia pode contribuir para aumentar a sua pontuação, enquanto anfitrião na plataforma onde o seu alojamento está disponível. Se não puder receber presencialmente os hóspedes no momento da chegada, opte por deixar-lhes algumas comodidades, como o mapa da cidade, algumas sugestões de restaurantes e visitas a locais que não estejam presentes nos guias turísticos. São pormenores que contribuem para aumentar a popularidade do seu imóvel e, consequentemente manter os níveis de ocupação elevados, mesmo em época baixa.

 

9. Defina um preço apropriado

Estudar a concorrência e o ambiente em redor é outro fator relevante. Embora possa definir o preço que pretende, é importante que verifique o preço praticado por noite em alojamentos locais e hotéis próximos, para compreender a diferença de preços. Se o seu alojamento está perto de locais de interesse, como praia, transportes ou a zona de museus da cidade, existem condições para aumentar o valor. Especialmente se a média de preços de outros alojamentos for inferior ao que pretende cobrar. Adaptar o preço, que cobra em época baixa, também poderá ser útil para manter os níveis de ocupação.

 

10. Contrate um profissional

O alojamento local é uma atividade que exige muito trabalho. Ao contrário do que acontece, por exemplo, com o arrendamento de longa duração, em que os problemas que surgem são pontuais, e a necessidade de se deslocar ao imóvel é mais reduzida, no alojamento local terá de despender muito tempo, uma vez que é necessário receber os turistas, gerir o imóvel e verificar se está tudo em ordem, para receber os próximos hóspedes. Se não tem essa disponibilidade, poderá equacionar recorrer aos serviços de uma empresa especializada em alojamento local.

 

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