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Rendas e sua actualização

O pagamento das rendas é uma das partes fundamentais do contrato de arrendamento e que, em caso de incumprimento, pode levar ao despejo. O seu pagamento e as actualizações que podem sofrer são assuntos que estão legislados.

As rendas têm de ser pagas dentro do prazo para não sofrer sanções

Pagamento das rendas

Outras despesas e encargos

O regime dos encargos e despesas é estipulado pelas partes por escrito (artigo 1078º do Código NRAU). Na falta de acordo, os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário. Normalmente, este tipo de despesas dizem respeito ao condomínio do prédio ou outro tipo de encargos referentes à administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício.

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Actualização das rendas

Existem quatro possibilidades para actualizar as rendas:

a) Actualização anual;

b) Actualização por obras;

c) Actualização de renda apoiada;

d) Alteração da renda livre para o Regime de Renda Condicionada.

a) Actualização Anual

Existem duas maneiras de actualizar a renda todos os anos. Uma delas é através da aplicação dos coeficientes fixados anualmente por portarias publicadas em Outubro.

Estes coeficientes são fixados entre três quartos e a totalidade do índice de preços no consumidor sem habitação, correspondentes aos últimos 12 meses para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, determinados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

Exemplo: O coeficiente de actualização a vigorar no ano civil de 2011 foi fixado pelo INE em 1,003 (o valor é publicado no Diário da República). Uma renda mensal de 500 euros em 2010, sofre um aumento de 1,5 euros.

A outra forma de actualização das rendas anuais prende-se com o regime de actualização acordado entre as partes no contrato ou em documento posterior. Esta convenção só é permitida em contratos sem duração efectiva ou com duração efectiva superior a oito anos.

Nota: Se o senhorio não actualizar a renda durante um ou mais anos não pode depois recuperar esses aumentos, mas os coeficientes respectivos podem ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de dois anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

E se o inquilino não concordar com a nova renda?

Se o inquilino não pretender ou não puder comportar a nova renda pode denunciar o contrato nos primeiros 15 dias do primeiro mês de vigência da nova renda, pagando nesse mês o valor da renda antiga.

Também pode acontecer que o arrendatário detecte um erro no cálculo da renda, face ao valor do coeficiente de actualização da renda publicado em Diário da República. Nesta situação, tem 15 dias para o  comunicar ao senhorio após a data da recepção da comunicação do aumento.

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b) Actualização por obras

A renda pode ser aumentada se o senhorio for compelido pela Câmara Municipal a executar obras de conservação extraordinárias ou de beneficiação na habitação arrendada. No entanto, estas obras devem estar enquadradas nos termos de recuperação de imóveis arrendados, necessários para a obtenção da Licença de Utilização/Habitação.

A lei prevê uma fórmula para essa actualização, que pode, no entanto, ser substituída por outro aumento acordado pelas partes. A fórmula determina que se deve encontrar o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de renda condicionada ao custo total da obra, ou seja:

NR = RA + (CB x TX) : 12

Siglas

NR – Nova renda

RA – Renda actual

CB – Custo da obra

TX = Taxa de renda condicionada (8%)

Exemplo: Um apartamento no centro de Lisboa, com três assoalhadas e com uma renda actual de 550 euros. Após obras no valor de 30 mil euros, a nova renda passará a ser de 750 euros.

NR = 550 euros + (30.000 euros x 0,08) : 12

NR = 550 + 200

NR = 750 euros

De notar que, de acordo com o artigo 1074º do Código Civil, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação ordinária e extraordinária, requeridas por Lei vigente ou para fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

Obras de conservação ordinária:

Obras de conservação extraordinária:

Obras de beneficiação:

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c) Actualização da renda apoiada

O regime de renda apoiada destina-se aos arrendatários das habitações do Estado, assim como atodas as habitações promovidas pelas regiões autónomas, municípios e Instituições Particulares de Solidariedade Social (IPSS) com comparticipações concedidas a fundo perdido pelo Estado. Este regime vem regulamentado no Decreto-Lei nº 166/93.

A renda apoiada é actualizada não só anualmente, mas também em função da variação do rendimento mensal corrigido do agregado. Sempre que exista alguma alteração na composição do agregado familiar e no valor do respectivo rendimento, decorrente de morte, invalidez permanente e absoluta ou desemprego de um dos seus membros, o valor da renda apoiada é actualizada.

Cálculo da renda apoiada

O regime de renda apoiada baseia-se na determinação dos valores de um preço técnico e de uma taxa de esforço, que se definem da seguinte forma:

O preço técnico é calculado nos mesmos termos em que o é a renda condicionada, como pode ver na explicação mais abaixo na alínea d).

O valor da renda é determinado pela aplicação da taxa de esforço (T) ao rendimento mensal corrigido do agregado familiar. O resultado da taxa de esforço é arredondado às milésimas.

T =0,08 x RC : SMN

Siglas

T – Taxa de esforço

RC – Rendimento mensal corrigido

SMN – Salário Mínimo Nacional (485 euros)

O rendimento mensal corrigido resulta do rendimento mensal bruto deduzido de uma quantia igual a três décimos do salário mínimo nacional pelo primeiro dependente e de um décimo por cada um dos outros dependentes, sendo a dedução acrescida de um décimo por cada dependente que, comprovadamente, possua qualquer forma de incapacidade permanente.

Exemplo: O rendimento mensal bruto de Jaime Oliveira, casado e pai de dois filhos, é de 700 euros. O valor do rendimento mensal corrigido será de 506 euros e a taxa de esforço será 8,364 por cento dado que:

Rendimento Mensal Corrigido do Agregado = 700 – 145,5 – 48,5 = 506 euros

T = 0,08 x 506 euros / 485

T = 0,08346

A taxa de esforço é de 8,364%

Renda Apoiada = T x RC (=) 0,08364 x 506 = 42,32 euros

Como a renda apoiada não pode ser superior ao valor do preço técnico, nem ser inferior a um por cento do salário mínimo nacional (4,85 euros), o valor da renda apoiada deverá rondar os 42,32 euros.

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d) Alteração da renda livre para o Regime de Renda Condicionada

A passagem de um regime para o outro acontece na falta de um contrato escrito, quando caduca o contrato, se houver transmissão do arrendamento para familiares e nos contratos de renda efectiva nos quais o senhorio pode proceder a um aumento da renda até ao valor da renda condicionada.

O regime de renda condicionada tem como objectivo restabelecer uma relação de equilíbrio entre o valor actualizado do fogo e a necessidade de proporcionar ao proprietário um rendimento não especulativo do capital investido, tendo em conta os encargos inerentes à propriedade que tem de suportar.

Neste sentido, a determinação da renda condicionada terá necessariamente de resultar ou ter como limite o valor actualizado do fogo multiplicado por uma justa taxa de rendimento, como está estabelecido no artigo 79º do Regime do Arrendamento Urbano, sendo certo que o valor dos fogos é o seu valor real nos termos do artigo 80º do mesmo Regime, apurado nos termos do Código das Avaliações.

No regime de renda condicionada, a renda inicial dos novos arrendamentos é a que resultar da negociação entre as partes. Porém, o valor da renda mensal não pode exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de oito por cento ao valor actualizado do fogo no ano de celebração do contrato. Ou seja:

0,08 x Valor actualizado do fogo no ano do contrato : 12

De acordo com o Decreto-Lei nº 329-A/2000 de 22 de Dezembro, o valor actualizado dos fogos em regime de renda condicionada será determinado pela seguinte fórmula:

V = Au x Pc x [0,85 x Cf x Cc x (1 – 0,35 x Vt) + 0,15]

Siglas

V – Valor actualizado do fogo no ano de celebração do contrato

Cf – Um factor relativo ao nível de conforto do fogo

Cc – Um factor relativo ao estado de conservação do fogo

Au – Área útil definida em termos do Regulamento Geral das Edificações Urbanas

Pc – Preço da habitação por metro quadrado

Vt – Coeficiente relativo à vetustez do fogo

Para tal, é necessário solicitar uma avaliação fiscal junto do serviço local de finanças. Esta avaliação é feita segundo os parâmetros acima mencionados. Ou seja, tendo em conta o preço de construção, a área, a localização, o conforto e a idade do imóvel.