Cinco fatores a analisar numa FIN de crédito à habitação

Descubra quais os aspetos mais importantes a analisar numa proposta de crédito à habitação.

finUm crédito à habitação é, por norma, um compromisso financeiro a longo prazo, por isso deve ser bem ponderado. Antes de se comprometer com um banco deverá dirigir-se a várias instituições e fazer simulações para saber onde encontrar a melhor proposta. As condições do crédito podem variar mediante alguns fatores que não pode controlar, nomeadamente, a sua idade ou o valor que conseguiu poupar para dar de entrada (raramente os bancos financiam a compra da casa a 100%). No entanto, existem outros fatores como a taxa de juro, a bonificação por ter outros produtos bancários associados ou contratar os seguros devidos no banco, que influenciam o custo total do crédito à habitação e que podem variar de banco para banco. Por este motivo é importante visitar vários bancos, fazer simulações e comparar.

Para facilitar a comparação das condições oferecidas, as instituições devem disponibilizar uma Ficha de Informação Normalizada (FIN) com a proposta de crédito, onde constam as principais características do crédito. Este documento deverá ser igual em todos os bancos para os clientes possam mais facilmente comparar as ofertas entre as várias instituições.

Conheça os cinco pontos mais importantes para onde deve olhar quando está a analisar uma FIN de crédito à habitação.

 

1. Prazo e reembolso de capital

Para encontrar o crédito à habitação que melhor se adequa à sua situação, o ideal é simular múltiplas situações, nomeadamente, com vários prazos de empréstimo ou modalidades de reembolso. Sempre que simular prazos ou modalidades de reembolso (como períodos de carência) diferentes, a taxa de juro poderá alterar, o que faz com que o custo final do crédito possa ser mais ou menos elevado, e a prestação mensal a suportar irá também variar.


Se contrair um empréstimo com carência ou diferimento de capital avalie o impacto no montante total de juros a pagar – que deverá ser mais elevado caso opte pelo estabelecimento de períodos de carência ou se aumentar o prazo, segundo informação que consta na brochura sobre o Crédito à Habitação, do Banco de Portugal. Pode encontrar estas informações na primeira parte da FIN, em “Descrição das características do empréstimo”.

 

2. Taxa de juro

Este é um dos indicadores mais importantes a analisar por quem pretende fazer um crédito à habitação. Poderá encontrar toda a informação relativa à taxa de juro na primeira parte da FIN, em “Custos do Empréstimo”. Aqui encontrará uma descrição pormenorizada da composição da taxa de juro como, por exemplo, qual é o regime (fixa ou variável), o ‘spread’ contratado e a Taxa Anual Nominal (TAN) – que resulta da soma do ‘spread’ com o indexante.

Na escolha do empréstimo a contratar também deverá ter em atenção o valor das comissões e dos prémios de seguro exigidos pelo banco. Por isso, para fazer uma comparação mais fidedigna das várias simulações deverá analisar estas duas taxas: a TAE (Taxa Anual Efetiva) ou a TAER (Taxa Anual Efetiva Revista).

– A TAE é a taxa que reflete todos os custos associados ao empréstimo, incluindo: spread, indexante, juros, comissões e prémios de seguros (impostos, emolumentos notariais e registo não estão incluídos neste indicador), de acordo com informação do Portal do Cliente Bancário, do Banco de Portugal. Deverá optar pela proposta que apresente uma TAE mais baixa.

– Se os bancos propuserem a aquisição de outros produtos ou serviços financeiros com vista a uma bonificação no ‘spread’, então terá de considerar o impacto que estes encargos terão no custo total do empréstimo. Neste caso, é para a TAER que tem de olhar atentantemente. Segundo o Portal do Cliente Bancário, esta taxa contempla eventuais encargos associados à subscrição de produtos ou serviços acessórios, para além dos custos incluídos na TAE, ou seja, reflete de uma forma mais global os custos do empréstimo e produtos associados. Ao analisar a TAER torna-se mais fácil perceber se uma eventual redução no ‘spread’ compensa. Se decidir contratar produtos associados para baixar o ‘spread’, poderá conhecê-los melhor na secção “Vendas associadas facultativas.

 

3. Comissões

 Para além da taxa de juro, um dos critérios que deverá comparar nas FIN que são as comissões cobradas pelos bancos e que têm de ser suportadas pelo cliente. Estas comissões, ou as suas designações, podem variar de banco para banco, no entanto, têm sempre de vir descriminadas na FIN, no segmento “Comissões”.

De acordo com a brochura sobre o Crédito à Habitação podem existir comissões cobradas no início do contrato, apelidadas de abertura de dossier ou de avaliação, por exemplo. Podem também existir comissões cobradas ao longo do contrato, chamadas de processamento mensal ou de gestão, e comissões a cobrar no termo do contrato, como a comissão de distrate. Embora não sejam obrigatórias quase todos os bancos irão cobrar algumas destas comissões, por isso, é importante que as compare para saber como é que influenciam o valor final do crédito à habitação. Como já foi acima referido, o peso das comissões deve estar incluído na TAE e na TAER.

4. Seguros

Quando compra uma casa recorrendo ao crédito à habitação, as instituições bancárias exigem que o cliente contrate alguns seguros, nomeadamente o seguro de vida – que garante que, em caso de morte do comprador, a casa fica paga – e o seguro multirriscos para salvaguardar a casa de eventuais danos que possam ocorrer. Este seguro tem de cobrir, no mínimo, o risco de incêndio.

Não é obrigatório contratar os seguros no banco onde faz o crédito à habitação, desde que as apólices respeitem os requisitos mínimos que a instituição bancária exige para conceder o crédito. No entanto, é comum que, ao subscrever esses seguros no banco, lhe seja concedido um desconto no ‘spread’, o que pode ser vantajoso para o cliente, de acordo com informação do portal Todos Contam. Quer opte por comprar os seguros no banco ou noutra instituição, a FIN deverá apresentar sempre os prémios de seguro que seriam suportados caso o cliente escolhesse contratar os seguros no banco, por forma a ter a noção do impacto que isso tem no custo total do crédito.

Poderá encontrar esta informação na descrição das características do empréstimo em “Seguros exigidos pela instituição de crédito”, onde deverá constar a descrição do seguro, os requisitos mínimos exigidos, a forma de atualização do seguro (por regra é automático, de acordo com a evolução do capital em dívida), a periodicidade de pagamento, o valor global anual do mesmo e os custos que possam ter.

 

5. Plano financeiro

A segunda parte da FIN é composta pelo plano financeiro do empréstimo, outro dos pontos que deve analisar muito atentamente. Este plano é dividido em quatro partes: O plano financeiro da simulação que fez, outros dois planos em que a taxa de juro é acrescida, respetivamente, de um e dois pontos percentuais e, por fim, o plano financeiro do “empréstimo padrão”.

Este último é o empréstimo mais simples: com taxa de juro variável indexada à Euribor à qual acresce o ‘spread’ base (sem bonificações) e cujo reembolso se processa, desde o início, em prestações constantes de capital em juros. O objetivo é que sirva de referência para avaliar o impacto da aquisição de outros produtos ou serviços financeiros para suavizar o crédito.

É aqui que fica com a real noção do impacto que as diferentes opções de crédito têm, tanto no valor da prestação mensal, como no custo global do crédito. Em cada um dos planos financeiros estará o número da prestação, a TAN, o valor que paga de amortização de capital e de juros em cada prestação, o valor da prestação, o capital que ainda tem em dívida, o valor dos seguros do imóvel e de vida, as comissões e, por fim, o valor total da prestação com todos estes fatores somados. Um exercício importante é, no final de cada um dos planos financeiros, observar o “Total”, por forma a conhecer o custo do crédito à habitação quando acabar de o pagar.

Nota: Este artigo foi originalmente publicado no dia 31 de Março de 2015

 

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