Conheça todos os custos do crédito à habitação

Está a pensar comprar casa? Conheça todos os custos que o esperam e faça as contas para não ser apanhado desprevenido durante o processo.

hab_destTaxa de juro, seguros, comissões e impostos. Depois de encontrar a casa dos seus sonhos, com o preço mais adequado à sua carteira, há uma série de despesas que deverá considerar durante o processo para saber se essa é, ou não, a escolha mais indicada para si. Se está a pensar comprar um imóvel é importante que conheça todos os custos que o esperam e fazer as contas para não ser apanhado desprevenido durante o processo. O Saldo Positivo reuniu todos os custos do crédito à habitação. Conheça-os.

 

1. Taxa de juros

De uma forma simplista, pode dizer-se que o juro é o preço do dinheiro, ou seja, a taxa de juro é o valor que a instituição bancária lhe cobra por emprestar-lhe essa quantia, de acordo com informação veiculada no Portal do Cliente Bancário. Esta taxa é composta pelo indexante (Exemplo: Euribor a seis meses) e o ‘spread’. A taxa de juro pode ser fixa ou variável.Se optar por contrair um crédito à habitação com uma taxa fixa, esta irá manter-se inalterada durante o prazo contratado. Porém, se escolher a taxa variável, o valor da mensalidade irá oscilar consoante a evolução da Euribor – a referência para os créditos em Portugal. Ao optar pela taxa variável, poderá escolher o prazo da Euribor, sendo que os mais comuns são de três e seis meses. Isto significa que se escolher a Euribor a três meses, o valor da taxa (e da prestação mensal) será revisto de três em três meses. Neste caso, se a taxa de juro subir, a prestação mensal aumenta, mas se descer irá pagar menos.

Por regra, nos créditos à habitação com taxa fixa, a taxa de juro será superior aos juros dos créditos com taxa variável, uma vez que o cliente está a pagar mais para não viver na incerteza da oscilação da prestação mensal. A taxa de juro fixa pode proteger o cliente quando a Euribor está alta, como aconteceu quando em outubro de 2008 a taxa de referência a três meses atingiu o máximo de sempre: 5,291%. No entanto, não permite que o cliente usufrua das descidas deste indexante. Para ter uma noção, em outubro de 2014 a Euribor estava situada nos 0,082%. Para mais informações sobre a Euribor consultar o site.

 

 

Exemplo da influência da Euribor na prestação:

O exemplo tem em conta um crédito à habitação de 100 mil euros, a pagar em 30 anos e com um ‘spread’ de 1,5%. Em abril de 2003, a Euribor a três meses estava a 2,5% (TAN – Taxa Anual Nominal – 4%), e a prestação era de 477 euros por mês. Em outubro de 2006, a taxa de referência estava a 3,5% (TAN – 5%) e a prestação era 537 euros mês. Em janeiro de 2008, a Euribor estava a 4,5% (TAN 6%) e a prestação era 600 euros.

Fonte: Exemplo do Banco de Portugal durante uma formação de literacia financeira.


 

As taxas no crédito à habitação

A comparação de propostas de crédito à habitação não deve ser feita apenas com base na taxa de juro, mas deve ter em conta todos os seus custos. Para isso, deve conhecer bem as taxas que lhe serão apresentadas na FIN (Ficha de Informação Normalizada).

TAN. A Taxa Anual Nominal inclui a taxa de referência mais o ‘spread’ aplicado.

TAE. A Taxa Anual Efetiva inclui os custos totais do empréstimo e compreende a Euribor, o ‘spread’, prémios de seguros contratados e outras despesas, como por exemplo, de abertura de processo, avaliação de imóvel ou processamento de prestações. Os impostos não são considerados nesta taxa.

TAER. Se contratar outros produtos ou serviços financeiros como contrapartida para ter uma bonificação no ‘spread’, deverá analisar a Taxa Anual Efetiva Revista, que já incorpora os custos associados a estes produtos adquiridos por opção.

 

2. Seguros obrigatórios

Se pedir dinheiro emprestado ao banco para comprar casa, a instituição irá requisitar um seguro de vida em que o banco é o beneficiário. Este seguro visa garantir que a seguradora paga a dívida à instituição bancária caso o mutuário do empréstimo morra ou fique inválido. Para além deste seguro, o banco também exige um seguro de multirriscos para proteger a habitação e os danos que possa sofrer. Este seguro tem de cobrir, no mínimo, o risco de incendio.

Não é obrigatório contratar estes seguros no banco onde vai fazer o crédito à habitação, desde que as apólices contemplem as coberturas mínimas exigidas para a celebração do contrato de crédito. No entanto, é comum que os bancos ofereçam uma redução no ‘spread’ com a contrapartida de subscrever os seguros necessários no banco. Pode ser vantajoso, no entanto, deverá analisar a TAER, para ter noção dos custos reais e analisar o impacto do prémio dos seguros no custo total do crédito. Esta informação deve estar incluída na Ficha de Informação Normalizada (FIN).

 

3. Comissões

Para além da taxa de juro e dos seguros obrigatórios, há outros custos que são suportados por quem faz um crédito à habitação. Aqui ficam algumas, segundo informação da Associação Portuguesa de Bancos.

Comissão de Dossier: Também pode ser chamada de comissão de abertura ou de estudo. Seja qual for o nome, contempla os custos de preparação e análise do crédito. O montante varia de banco para banco e, regra geral, é influenciado pelo valor de avaliação do imóvel.

Comissão de avaliação: Sempre que recorrer a um crédito à habitação, o imóvel será alvo de uma avaliação, feita por uma empresa, que irá servir para determinar qual o valor do imóvel no mercado imobiliário. É este valor que vai definir o montante que o banco está disponível para emprestar. Por esta avaliação, o cliente paga uma comissão.

Comissão de gestão: Por regra, esta comissão engloba o custo relativo ao processo das prestações. Regra geral, o montante a pagar corresponde a um valor fixo.

Comissão de amortização: Em caso de querer amortizar, parcial ou totalmente, o crédito à habitação, poderá ser-lhe cobrada uma comissão (ou taxa) de amortização. A Lei estabelece que esta comissão não poderá ser superior a 0,5% do capital amortizado em financiamentos contratados a taxa variável e 2% no caso de taxa fixa.

 

4. Pagamentos a conservatórias ou cartórios notariais

Registos provisórios e definitivos

Quando se pede um empréstimo bancário para comprar casa é necessário dois registos provisórios – de transmissão e hipoteca – antes de celebrar a escritura. Desta forma, salvaguarda-se os interesses de ambas as partes, nomeadamente, de quem vai comprar a casa, para não correr o risco de ser ultrapassado por outros pedidos, mais vantajosos para o vendedor, que possam incidir sobre o mesmo imóvel.

Segundo informação veiculada pelo Instituto dos Registos e do Notariado, estes registos provisórios têm a validade de seis meses. Após este prazo, se não for requerida a conversão em definitivo dos registos, a sua validade caduca. De referir que, se o contrato for efetuado através do Serviço Casa Pronta, não há lugar para estes registos provisórios.

Depois da escritura de compra e venda e de hipoteca, o banco procede à conversão em definitivo dos registos provisórios. Por estes serviços prestados nas Conservatórias do Registo Predial são devidos emolumentos.

 

5. Impostos

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

Marcada a data de celebração da escritura definitiva é necessário proceder ao pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis. Este imposto aplica-se sempre que haja uma mudança de proprietários de um imóvel e que haja troca de dinheiro. Ou seja, se a transmissão for gratuita (herança ou oferta, por exemplo) não há lugar ao IMT. Veja aqui as taxas do IMT.

IMI (Imposto Municipal sobre Impostos)

Este imposto incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis situados em terreno português e reverte para os municípios onde se localizam. São, aliás, as câmaras municipais que decidem quais as taxas a aplicar, dentro do intervalo estipulado pelo Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Este imposto é pago anualmente.

O ano de 2015 prevê alterações neste imposto. A cláusula de salvaguarda vai deixar de existir, o que significa um aumento para todos os imóveis que foram alvo de reavaliação entre 2011 e 2012. Por outro lado, mais famílias estarão isentas do pagamento deste imposto, uma vez que o limite máximo do rendimento bruto familiar passa para 2,3 vezes o valor anual do IAS, ou seja, 15.295 euros.

Imposto do Selo

Este é outro custo a considerar no processo de compra de casa. É um imposto que se liquida na altura da escritura e que incide sobre o valor de aquisição/escritura do imóvel e sobre o valor do empréstimo disponibilizado pelo banco. Tem uma taxa de 0,8%. Se o imóvel for doado está ainda sujeito a Imposto do Selo à taxa de 10%, o que perfaz uma taxa final de 10,8%. A exceção a esta regra são as doações de imóveis efetuadas entre unidos de fato, cônjuges, a descendentes ou ascendentes. Nestes casos a taxa aplicável mantém-se 0,8%.

Estão isentos do Imposto do Selo os juros dos empréstimos concedidos para aquisição, construção, ou obras de habitação própria (permanente ou secundária).

 

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