- Saldo Positivo - http://saldopositivo.cgd.pt -

Saiba o que deve constar no contrato de arrendamento

contrato de arrendamentoSeja a um casal por dois anos, ou a um estudante Erasmus por seis meses, o contrato de arrendamento tem regras e, além dos elementos básicos,  há outras cláusulas que podem prevenir problemas futuros. O Saldo Positivo explica-lhe o que deve constar num contrato de arrendamento. 8 perguntas a fazer antes de arrendar casa [1]

Sebastião Cavaco veio do Algarve para estudar na Universidade de Lisboa. Como tantos outros, finda a licenciatura, já não voltou ao sul. Começou a trabalhar numa seguradora, o que lhe deu confiança para decidir arrendar um T1 com a namorada. Fica no Lumiar, “com tudo à mão, transportes incluídos e os locais de trabalho próximos”. Ambos nascidos e criados fora de Lisboa, já são experientes em contratos de arrendamento, primeiro de quartos, mais tarde dividiram apartamento com colegas. “Aprendi com alguns erros que o contrato escrito é uma garantia”, conta Sebastião.

Não há mesmo volta a dar, seja para viver durante seis meses ou dois anos, “o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito”, aconselha a advogada Sofia Coutinho, Associada Sénior de PLMJ Imobiliário [2]. Neste documento, além dos dados básicos, vale a pena contemplar outras informações, que podem evitar dissabores no futuro. Sofia Coutinho explica tudo: “Além dos elementos que a lei estipula como obrigatórios – a identificação das partes e do imóvel, a existência de licença de utilização e certificação energética, o prazo e o montante da renda –, devem as partes, a bem da clareza contratual e gestão da relação entre ambas, procurar incluir todas cláusulas que considerem necessárias à salvaguarda dos seus interesses”. E estamos a falar do quê exactamente? De situações que nem sempre são equacionadas. Por exemplo, identificar bem o estado de conservação do imóvel e decidir como vai ser, quando for necessário executar e pagar obras que venham a revelar-se necessárias, a forma de atualização da renda, bem como as atividades permitidas no imóvel e, ainda, a autorização para celebração de contratos de água, luz, gás e comunicações.

 

Assinas tu ou assino eu?

Como o jovem casal está em início de vida profissional, a senhoria achou por bem acautelar-se e exigiu a garantia de um fiador. Ora, tal exigência também fica, preto no branco, no contrato. “A regulação da prestação de garantias – incluindo a existência de fiador – é habitualmente incluída no próprio contrato de arrendamento ” para que fiquem “indicadas as obrigações garantidas pela mesma”, nota a advogada.

Outra questão se colocou ao casal: Quem assina o contrato, uma vez que vão morar juntos e partilhar a despesa da mensalidade? Os dois? Apenas um? “Não obstante a lei salvaguardar casos de comunicação do arrendamento (designadamente a cônjuge, de acordo com o regime de bens vigente) ou de utilização do imóvel arrendado por terceiros (a título de exemplo, por quem com o arrendatário viva em economia comum), é sempre recomendável que o contrato seja assinado por quem efetivamente pretende usar o imóvel, ou que seja incluída no mesmo, de forma clara, indicação do conjunto de pessoas que pode habitar o imóvel”, explica Sofia Coutinho. Em síntese: assinam os dois. E o que é válido para este casal, também o é, por exemplo, para dois ou três amigos que queiram partilhar apartamento durante a universidade, já que é comum que um dos habitantes queira sair ‘do dia para a noite’, tendo os que permanecem que enfrentar a renda sozinhos. Assinado pelos três é a responsabilidade dividida (e o pagamento das rendas também).

 

E se quiser sair antes de terminar o contrato de arrendamento?

Imagine-se que este casal não suporta o barulho do bebé dos vizinhos do 3º direito e que, afinal, os transportes ‘à porta’ não têm a regularidade necessária, ou que as caixilharias deixam passar mais frio e barulho do que haviam imaginado – tudo razões que, somadas, os levam a não querer cumprir o período acordado com a senhoria. Aí, há que considerar o ‘timing’ do pré-aviso necessário, a que o inquilino tem de obedecer, caso pretenda sair antecipadamente. Nos contratos para fins habitacionais, explica a advogada, o legislador previu “regras imperativas”, que variam em função de quem pretenda fazer cessar o contrato (senhorio ou arrendatário) e do prazo contratual estabelecido para o período inicial (do contrato) e suas eventuais renovações. “No caso particular do arrendatário, o mesmo pode, decorrido 1/3 da duração inicial do contrato ou da sua renovação, denunciá-lo a todo o tempo, com uma antecedência de 120 dias (4 meses), caso o respetivo prazo seja igual ou superior a um ano, e de 60 dias caso o prazo seja inferior a um ano”, explica.

 

Imaginemos que é um contrato por dois anos, 24 meses. Decorridos oito meses, (1/3) o inquilino pode dizer ao senhorio que não quer continuar, mas terá que avisá-lo com quatro meses de antecedência, face à data em que pretende sair. Se este pré-aviso não for cumprido, então o inquilino (ou seu fiador) terá de pagar as devidas rendas (exactamente no valor correspondente a esse período), mesmo que já não habite o imóvel.

 

A renovação do contrato é automática (ou não)

Se o casal quiser ficar no imóvel por mais uns anos, o que terá de fazer para renovar o contrato? E, nesse caso, terá de fazer face à atualização da renda? “No que respeita às renovações, quer nos contratos para fins habitacionais, quer nos contratos para fins não habitacionais, as partes podem estipular o que lhes aprouver”, esclarece a advogada da PLMJ Imobiliário. Se nada ficar estipulado no primeiro contrato de arrendamento, ele renovar-se-á automaticamente, findo o respetivo prazo inicial e por períodos de igual duração. “No contrato de arrendamento para fins habitacionais, o inquilino pode fazer cessar o contrato também por via de oposição da renovação”, dando o pré-aviso ao senhorio. Também o senhorio tem direito de impedir a renovação contratual ou, por exemplo, estabelecer novas condições, como o valor da renda. Nesse caso, tem de propor ao arrendatário a alteração das condições contratuais vigentes, “desencadeando-se, então, muitas vezes processos negociais que podem levar à continuidade ou cessação da relação de arrendamento”, remata a advogada.

 

‘Boas razões’ para a resolução do contrato

A lei é bem clara no que respeita à resolução do contrato de arrendamento e prevê que “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”. Por exemplo, o senhorio pode terminar o contrato se a utilização dada ao imóvel for contrária à lei, se o imóvel for usado para fim diverso daquele a que se destina, ou ainda o não uso do imóvel por mais de um ano (exceto nos casos legalmente previstos), bem como no caso da demora no pagamento da renda. Todas ‘boas’ razões para o senhorio se decidir pela resolução do contrato.

Do lado dos arrendatários, a lei dá também alguns exemplos de casos que fundamentam a resolução contratual, nomeadamente “a não realização pelo senhorio de obras da sua responsabilidade, quando tal comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a sua aptidão para o uso previsto contratualmente”.

Para lá da lei, o melhor é mesmo ser um bom inquilino, ou um bom senhorio, porque se assim for, em princípio, nenhum se quererá ver livre do outro, mas, até esta relação pode ser beneficiada por um contrato de arrendamento que acautele problemas no futuro.

 

4 ideias para negociar

1. Disse que está para arrendar há um ano?

Pois é, não é a mesma coisa tentar negociar com um senhorio que espera há 365 dias por um inquilino, que lhe garanta aquele rendimento mensal, ou com um proprietário que acabou de colocar o apartamento no mercado. Tentar perceber em qual dos casos se enquadra o ‘seu’ potencial senhorio é boa ideia.

2. Este T2 está inflacionado, face à média de preços na mesma zona

Neste negócio, como em quase todos, vale a pena tentar melhorar as condições: ou baixando o valor da renda ou conseguindo, por exemplo, o apartamento equipado. Comparar com os preços da ‘concorrência’ é uma estratégia essencial. Veja nos sites das imobiliárias os valores médios da zona, para a tipologia em causa. Fazer uma contraproposta é sempre um primeiro passo a não negligenciar.

3. As fotos são boas, mas o teto tem umas manchas escuras 

Cada vez mais há cuidado nas fotografias que são colocadas online, algumas com qualidade profissional, tirando partido do melhor que a casa tem e deixando longe da câmara as suas falhas. Não tem a luz que parecia na foto? É um 3º andar sem elevador? A torneira pinga e há ali no teto, por cima do lava-loiça da vizinha, uma mancha suspeita? Se gosta mesmo da casa, aproveite estes senãos para melhorar o preço e garantir alguma pequena obra.

4. Paga o condomínio certo?

Dependendo do tipo de contrato vale a pena perceber tudo o que está incluído. Por exemplo, não é raro que no arrendamento habitacional para estudantes universitários haja contratos em que a mensalidade é um pouco mais elevada, mas estão incluídas as despesas normais de uma casa: água, luz, gás etc. Caso se trate de um arrendamento feito por um período mais longo, por regra o inquilino assume estas despesas. Neste caso vale a pena saber quem paga o condomínio ou outras despesas que venham a ser necessárias.

 

Leia também:

Guia do Arrendamento para Senhorios [3]

Senhorios: Como comunicar o contrato de arrendamento [4]

Que apoios existem ao arrendamento? [5]

Arrendamento: 14 dicas a ter em conta [6]