Rendas antigas: O que saber para atualizar a renda ao seu inquilino

A atualização das rendas antigas (para contratos anteriores a 1990) está sujeita ao cumprimento de várias regras. Conheça-as em detalhe.

rendas-artigoA atualização das rendas aos inquilinos que têm contratos antigos (anteriores a 1990, no caso de arrendamentos habitacionais) é um verdadeiro labirinto para os senhorios que se lançam neste percurso. Para chegar ao destino desejado – uma renda mais alta e mais próxima dos valores praticados atualmente no mercado – há que dominar quase uma centena de minutas pelo caminho e evitar uma mão-cheia de alçapões. Mas o Saldo Positivo foi à procura de ajuda e desenhou-lhe um mapa que não o vai deixar perder-se. Venha daí.

 

1. Não procure atalhos

Não vale a pena atalhar caminho. Os prazos são todos para cumprir e as cartas têm mesmo de incluir toda a informação prevista na lei. Sob pena de o seu inquilino reclamar e o processo demorar ainda mais tempo. “Só para a atualização das rendas temos 96 minutas preparadas”, garante António Frias Marques, presidente da Associação Nacional de Proprietários, ao Saldo Positivo.

Comecemos então pelo princípio. Se quer atualizar a renda ao seu inquilino, cabe-lhe a si dar o pontapé de saída. Tem de dar ao seu inquilino toda a informação relevante: O que pretende enquanto senhorio, o que pode o inquilino responder e quais as consequências de uma não-resposta.

Por exemplo, no caso de contratos de arrendamento habitacionais, é preciso primeiro indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato que pretende; o valor patrimonial do imóvel, de acordo com o Código do IMI; e uma cópia da caderneta predial atualizada (com menos de seis meses, esclarece a ANP).

Mas isto não basta: Há que clarificar que o prazo de resposta são 30 dias e que tipo de respostas podem ser dadas. Ou seja, referir expressamente que o inquilino pode aceitar a renda e o prazo do contrato, opor-se a alguma destas condições, ou denunciar o contrato. Tem ainda de explicar que o arrendatário pode invocar carência económica (um rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar inferior a cinco salários mínimos, que são 2.650 euros), que pode invocar a condição da idade (fazer prova de que tem mais de 65 anos) ou uma deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 65%.

Tem ainda que tornar claro que uma não-resposta vale como uma aceitação da nova renda e uma transição para o novo regime do arrendamento urbano.

 

2. Prepare-se para um limite ao aumento da renda

“Cerca de 90% dos agregados familiares [com estes contratos antigos] têm rendimentos inferiores a cinco remunerações mínimas garantidas”, assegura Frias Marques. Ou seja, há uma grande probabilidade de o aumento da renda estar limitado à partida. Se o inquilino invocar carência económica, os limites das rendas são de 10% para rendimentos do agregado inferiores a 500 euros mensais, de 17% para rendimentos abaixo dos 1.500 euros e de 25% para valores até 2.650 euros.

Embora a lei determine que os rendimentos considerados incluem todos os membros do agregado que vive na habitação em causa, “é difícil que na prática sejam considerados mais do que os do casal, ou do titular do contrato, frequentemente viúvo”, assegura Frias Marques. Isto porque as Finanças consideram apenas os rendimentos declarados no IRS, sendo muito difícil fazer prova de que há rendimentos relevantes por incluir, explica.

 

3. Inquilinos seniores ou com incapacidade estão mais protegidos

Caso o seu arrendatário prove que tem mais de 65 anos ou que tem uma deficiência com um grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o contrato pode manter-se por tempo indeterminado.

Se tiver havido lugar a uma limitação por carência económica, o senhorio pode ir pedindo prova anual dessa condição, findos os primeiros cinco anos desde o início do processo. Mas mesmo que a carência económica deixe de se verificar, o arrendatário pode manter o contrato até ao fim da sua vida, sempre com uma renda limitada a 1/15 do valor patrimonial inscrito na caderneta predial.

 

4. Não seja demasiado ambicioso

A primeira proposta de renda que pode fazer é, teoricamente, ilimitada. Mas não vale a pena ser demasiado ambicioso. Não só porque o mais provável é esbarrar com a invocação de carência económica, mas também porque propostas desmedidas podem virar-se contra si.

Por exemplo, uma das possibilidades que a lei dá, caso não sejam invocadas condições especiais mas o inquilino recuse a atualização, é denunciar o contrato. Contudo, nesse caso, terá de pagar uma indemnização. Ora, o valor desta indemnização são cinco anos de renda. E qual o valor da renda considerado? A média das propostas feitas pelo senhorio e inquilino. Ou seja, quanto mais alta for a sua proposta, mais vai fazer subir o valor de uma indemnização se chegar à conclusão que prefere denunciar o contrato.

Em alternativa, caso não haja acordo nem lugar a casos especiais, a renda é atualizada com o limite de 1/15 do valor patrimonial inscrito na caderneta predial. organigrama artifo

Como atualizar rendas posteriores a 1990?

Os contratos celebrados depois de 1990 são atualizados com base na inflação, a menos que determinem outras formas de atualização, como por exemplo um valor fixo.

Segundo a lei, o Instituto Nacional de Estatística (INE) é o responsável pelo apuramento do valor da inflação relevante para este efeito. Todos os anos, entre o final de setembro e o início de outubro, o INE publica um aviso com o valor referente à inflação média dos últimos 12 meses, apurada em agosto, e descontando os preços da habitação. É este número que serve de coeficiente de atualização das rendas. O aviso tem de ser publicado em Diário da República até 30 de outubro. Só depois disso é que os senhorios podem informar os inquilinos que pretendem atualizar as rendas.

O coeficiente definido pelo INE é válido para o ano civil seguinte, mas os senhorios que queiram atualizar os preços têm de respeitar sempre 30 dias de aviso prévio, por escrito, para poderem cobrar a primeira renda mais alta. Podem escolher não atualizar logo a renda e aplicar mais tarde os coeficientes referentes aos anos passados, mas ficam limitados a três anos. Além disso, não podem recuperar os valores não cobrados até àquela data.

Por exemplo: para o próximo ano, a atualização das rendas estará limitada a um aumento de 0,54%, segundo dados já divulgados pelo INE. O valor será agora oficializado através de um aviso e da sua publicação em Diário da República.

Em 2016 o aumento máximo foi de 0,16% e em 2015 o coeficiente foi negativo, o que implicou um congelamento dos valores. Um senhorio que não tenha atualizado a renda em 2016 pode agora aplicar um aumento de 0,7%, mas esta subida só é válida de 2017 em diante, não podendo ser aplicada retroativamente.

 

 Leia também os seguintes artigos:

-Casas novas com rendas acessíveis em Lisboa? Sim, é possível

– Guia do Arrendamento para Senhorios

– Como “despejar” um inquilino que não paga rendas

– Devo ou não englobar os rendimentos no IRS? Como devo fazê-lo?

– Crédito à habitação: Guia para comprar casa

 

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