Senhorios: Compensa optar pela tributação da categoria B?

Desde 2015 que os senhorios podem escolher serem tributados pelas regras da categoria F ou da categoria B. Descubra as diferenças.

senhorios-artigoA Reforma do IRS, que entrou em vigor em 2015, trouxe muitas novidades para os senhorios, entre as quais a possibilidade de tributação dos rendimentos prediais pela categoria B – destinada aos rendimentos profissionais e empresariais. Mas se quiser optar por esta via terá de entregar a declaração de início de atividade antes de começar a ter os rendimentos.

Optar pela tributação dos rendimentos pela categoria B ou F tem implicações legais diferentes. Por exemplo, os senhorios que optam pela categoria F têm de emitir os recibos de renda eletrónicos, já os que escolhem a via da categoria B, emitem faturas-recibo (recibos verdes eletrónicos).

 

Quando compensa optar pela B?

Com esta possibilidade entre as mãos, a dúvida que paira na cabeça dos senhorios é: quando é que compensa optar pela tributação dos rendimentos prediais pela via da categoria B? “Eventualmente poderá compensar quando a atividade já tenha uma dimensão, em termos de rendimento, bastante elevada”, explica Ana Cristina Silva, da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC). Do ponto de vista fiscal imediato escolher a categoria B pode ser vantajoso, nomeadamente se estiver enquadrado no regime simplificado, no entanto, a longo prazo esta benesse pode dissipar-se. “Ao optar pela categoria B o imóvel tem de estar afetado à esfera empresarial e isso determina o apuramento de uma mais-valia na esfera particular, que fica suspensa de tributação até que seja dado um destino ao imóvel”, explica a especialista.

Para que haja lugar à tributação da mais-valia em sede de IRS (categoria G) basta que o senhorio “encerre a atividade e reafecte o imóvel à esfera particular”. Neste caso, a tributação pode ser penosa, uma vez que mesmo não existindo uma venda do bem para gerar rendimento para pagar o imposto, terá de pagá-lo na mesma.

Segundo Ana Cristina Silva, não é possível estipular um valor a partir do qual possa compensar a tributação pela categoria B, uma vez que existem outros fatores que influenciam esta decisão, como o valor do imóvel (se está desatualizado) e a longevidade previsível da atividade de arrendamento. “Se eu comprar um imóvel hoje, colocá-lo a arrendar, tributar os rendimentos pela categoria B e depois reafectar o imóvel à esfera privada, a mais-valia apurada é mínima ou, se calhar, nem existe. No entanto, se tiver um imóvel que herdei em 1999, posso ter uma mais-valia bastante mais elevada, uma vez que a avaliação do imóvel pode estar desatualizada”, explica a especialista da OCC.

Devido a este fator, “a escolha não é linear, porque muitas vezes os efeitos monetários não ocorrem ao mesmo tempo”, explica Ana Cristina Silva, acrescentando que “o contribuinte pode escolher o efeito desejado: naquele momento deduz mais, porque imputa na categoria B, mas pode pagar mais no futuro, ou então paga mais imposto enquanto está a arrendar, mas não está sujeito a mais-valias mais tarde”. No entanto, para a especialista da OCC a escolha não deve ser feita sem antes fazer várias simulações.

 

Categoria B vs categoria F: Quais são as obrigações associadas?

 

Categoria B

– Abrir atividade ou apresentar uma declaração de alterações;

-Optar pelo regime simplificado (coeficiente 0,95 sobre o resultado positivo dos rendimentos prediais – depois de deduzidas as despesas da categoria F) ou contabilidade organizada (rendimento tributável é determinado nos termos e regras do IRC);

– Emitir recibos verdes eletrónicos através do Portal das Finanças;

– Afetar imóveis à atividade empresarial;

– Fazer retenção na fonte caso o arrendatário seja uma empresa ou empresário em nome individual com contabilidade organizada;

 

Categoria F

– Emitir recibos de renda eletrónicos ou fazer a comunicação anual das rendas;

– Optar pela tributação autónoma (aplica-se a taxa de 28%) ou englobamento dos rendimentos (rendimentos prediais taxados de acordo com o escalão de IRS em que se inserem, que pode ir dos 14,5% aos 48%);

– Fazer retenção na fonte caso o arrendatário seja uma empresa ou empresário em nome individual com contabilidade organizada;

– Poder deduzir as perdas (reportar resultados negativos nos seis anos seguintes);

 

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